【空き家】【空き地】【空き室】の管理・活用で困ったり悩んだりしていないですか？
今、空き家の管理・活用が名古屋市内を中心に東海三県で大きな問題となっております。
２０１５年５月２６日に新たに全面施行された【空き家対策特別措置法】
これにともない、これまで以上に空き家の管理・活用に世間の目が注目するようになりました。
昨今、少子高齢化の影響などで【空き家】や【空き地】【空き室】が年々増え続けていっています。
【空き家相続】の問題は、これからの日本が一番頭を悩ます重要な問題になるかもしれません。
１５年後、２０３０年頃には、日本全体の約２５％にあたる、４軒に１軒が空き家になります。
それから、１５年後の ２０４５年には、日本の４３％、約２件に１件は空き家になるとも言われています。
今後・・・【空き家】を相続してしまったら・・・
【空き家】は適正な活用・対策・管理がなされればお客様や地域の大切な《資産》になりますし、
もしそれらを怠れば、逆に多大な《負債》にもなりえます。
※空き家を適正に活用・対策・管理しなければ、倒壊の恐れ、犯罪の温床、近所迷惑になりかねます。
いろいろな【空き家問題】
- 両親が住んでいた【空き家】を相続などによって管理しなくてはならなくなった。
- 急な転勤・入院などで短期的に【空き家】管理をしなければならなくなった。
- 売却・貸家・リノベーション・ソーラーパネルなどによって有効に【空き家】を管理・活用したい。
- 【空き地】の雑草除去・整地や管理、【空き家】に残された遺品の整理や管理、不用品の処分や対策、お片付けなど。
そこで今回、すべてのお客様の空き家の【管理】・【対策】・【活用】などに対する悩みや不安や疑問などにお答えできるサイトを作りました。
【名古屋市内及び愛知県、岐阜県、三重県の空き家管理・対策・活用SOS】では、お客様の相談内容ごとに解決できる専門家
（不動産・解体業者・建設会社・土木工事業者・工務店・弁護士・司法書士・行政書士・税理士・ 不動産鑑定士・庭師・リサイクル業者・遺品整理士・保険代理店・防犯業者・特殊清掃業者など）
を無料でご紹介させて頂きます。
いつでもどんな小さな悩みでも、お気軽に相談できて、
お客様の持たれている【空き家】【空き地】【空き室】についての様々な管理・対策・活用などの悩み・不安がこのホームページで少しでも解決できたらうれしく思います。
固定資産税が６倍に？【空き家対策特別措置法】
「空家等対策の推進に関する特別措置法」が2015年2月26日に施行されました。
（一部は5月26日に施行）
これに併せて、国土交通省と総務省は
「空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針」を告示しました。
要するに、【空き家】を管理・対策・活用せず、そのまま放置しておけば、これからは
『空き家に対する税金の値上げをします（固定資産税を６倍徴収します）』
と言ってるわけです。
※厳密に言いますと、今までは土地の上に建物が立ってさえいれば（空き家に対する税金の値上げはされず）固定資産税を６分の１に軽減していましたが、
（更地の6分の1だった固定資産税の優遇措置が外される）
今後は、人が住んでいない【空き家】は固定資産税の軽減措置が対象外になります。
（空き家に対する税金の値上げをします）
ですので、今まで払っていた固定資産税がこれからはなんと！６倍になるとゆうことです。
建物の腐敗があまりに酷い場合は、所有者が解体や整地をしなければ、
まずは、【空き家対策特別措置法】により、空き家に対する税金の値上げが実施され、
その後、行政により、【解体】【整地】の【指導】→【勧告】→【命令】が下され、それでも従わないと、
行政が勝手に解体し、その【解体】【整地】にかかった費用は建物の所有者に請求がきます。
※京都市が倒壊の恐れのがある空き家を代執行で解体
たとえ、整地して更地や駐車場にしても今度は【空き地】に対する税金の値上げがされ、どちらにしても固定資産税は上がります。
と、どれをとってもお国には、【得】な法案が成立したのです。
いえいえ、違います。 【空き家】とゆうものをご自分の隣家だとして考えたらどうでしょうか？
例えば、もし自分の家の敷地内に隣の家の庭木の枝が入り込んでいたらどう思いますか？
- 鬱蒼と生い茂った雑草・雑木のせいで、夏場になると、やぶ蚊が大量に発生しだしたら？
- 秋・冬になると落ち葉や枯れ枝などが自分の敷地内に落ちてきて、毎日自分が掃除しなければならないとしたら？
- 【空き家】のはずが、見ず知らずの人間が頻繁に出入りしていたら？
- 深夜になると若者たちの溜まり場になり、毎晩大声で騒いでいたら？
- 《不法投棄》など、ゴミが散乱していて、悪臭がしていたら？
隣近所は、２４時間３６５日不安や不満で仕方ありません。
ちゃんと【空き家】を管理して、隣近所との関係をよくしておかないと、
《通報》《密告》《ちくり》によって、
【空き家対策特別措置法】が執行されてしまう可能性があるのです。、
年間を通して居住実態がないと【空き家】に認定される
年間を通して居住実態がないと【空き家】に認定され、空き家に対する税金は値上げされます。
居住していないことの基準としては、
そして常態化の基準としては、
年間を通して使用状況がないことなどから判断されるものとしています。
【所有者が誰かを特定する方法】としましては、
不動産登記や住民票
戸籍謄本などに加え、
これまで認められていなかった
↓↓↓
固定資産課税台帳
も《所有者を特定する為に》必要な限度において利用できるものとしています。
地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼす【特定空家等】
固定資産税の軽減措置が対象外に！！
（空き家に対する税金が値上げをされます）
【特定空家等】とは？
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
※地域住民からの「通報」「密告」「チクリ」などが【特定空家等】に認定される主な要因です。
【1000万円が8万円に・・・】なんてことも！
両親が残してくれた実家、1000万円が8万円に ・・・
千葉県郊外に住む両親が亡くなって以来、
10年間にわたって「空き家」となった実家を所有してきた、佐野義之さん(67歳・仮名)が嘆く。
「新しい法律【空き家対策特別措置法】ができていたなんて、まったく知りませんでした。」
私は東京在住で、千葉の実家に戻る気はありません。
でも自分が生まれ育った家を壊すのは忍びないと思って、何となくそのままにしていたのです。
でも空き家に対する税金の値上がげされ、税制上の優遇措置（固定資産税が更地の６分の１）がなくなるなら・・・
「もう空き家のままの実家を持っているわけにはいきませんよ」 と佐野義之さんは言う。
2月末から密かに施行されようとしている、
【空き家対策特別措置法】をご存知でしょうか。
名古屋にも「名古屋市空家等対策の推進に関する条例」が制定されました！
空き家に対する税金の値上げが実施され、今まで更地の6分の1だった固定資産税の税率が更地と同様になり、
空き家を持つ人は従来の6倍の固定資産税の負担を背負わされる恐れがある新法です。
昨年7月に公表された総務省の統計では、全国に存在する空き家は820万戸を突破しました。
その中には、いわゆる廃屋になっていて、倒壊の恐れがあったり、ホームレスのたまり場になっていたりする住宅も少なくありません。
そんな「危険な空き家」を減らすため、というのがこの【空き家対策特別措置法】の大義名分です。
国土交通省によると、施行後から自治体ごとに空き家を調査し、5月末を目処に廃屋同然になっている物件を【特定空き家】と認定することを定めた。
※名古屋にも「名古屋市空家等対策の推進に関する条例」が制定されました！
【特定空家等】とは？
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態の空き家
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態の空き家
- 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態の空き家
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態の空き家
所有者に【空き家】を管理をするよう、「指導」を行っていくという。
この「指導」に従わない場合は、
いままで更地の6分の1だった固定資産税の優遇措置が外され、空き家に対する税金の値上げが実施されるのです。
更に、【特定空家等】に認定されると、「指導」されたにもかかわらず、【空き家】を放置していると
行政が勝手に解体し、その【解体】【整地】にかかった費用は建物の所有者に請求がきます。
※京都市が倒壊の恐れのがある空き家を代執行で解体
いつの間にか法案が通り、気づけば施行が決まっていたこの【空き家対策特別措置法】
名古屋にも「名古屋市空家等対策の推進に関する条例」が制定されました！
ですが、この存在に気づいて慌てて【空き家】を売りに出しても、待っているのは厳しい現実です。
前出の佐野さんが語る。
「不動産屋を回り続け、ようやく『買ってもいい』と言ってくれる人が現れたのは、10軒目くらいだったでしょうか。
でもその買値は、何と8万円。父がいくらで千葉の家を建てたのかは知りませんが、
100坪程度の間取りからいって1000万円くらいは間違いなくしたはずです。それが8万だなんて……。
しかも、その不動産屋は『家を壊して更地にしてくれなくてはダメだ』と言ってきたんです」
家屋の解体を業者に委託した場合、かかる費用は200万円程度が相場。
佐野さんはつてを頼り、何とか安くしてもらえる業者を探したが、それでも150万円程度に抑えるのがやっとだった。
「さらに、解体だけでなく、実家の荷物の整理にもカネがかかる。それも、業者に委託すると200万円近い見積額でした。
合計で350万円の費用をかけて、8万円で実家を売る。
千葉郊外とはいえ、実家は一応大通りに面し、裏は公民館です。まさかこれほどの大損になるとは、思いもよらなかったですね。
年間6万円程度の固定資産税が6倍になっても、空き家を持ち続けるのがいいのか。
それとも、350万円の損を被ってでも売ったほうがいいのか。毎日妻と話し合っていますが、結論はまだ出せていません」
不動産はもはや【資産】ではなく【負債】
家はもはや資産ではなく負債です
少子高齢化が進む一方で、新築物件が年間約100万戸のペースで建築されているのが、現在日本の不動産業界の実情です。
それだけに、東京・大阪といった都市部ですら、六本木や麻布といった「超」一等地を除いて、住宅が余りはじめています。
地方はもっと深刻で、今後は売却できない【空き家】が増えていきます。
※路地裏や、車両が進入できない極狭道路に面した建物はかなり深刻です。
それをそのままにするべきか？それとも損を覚悟で売るべきか？
「もはや迷っている場合ではない」と力説するのは、不動産コンサルタントの牧野知弘氏です。
「私の知人は、バブル期に1億4000万円で買った横浜市内の高級住宅街の家を3000万円で売りに出したが、
1年経ってもまったく買い手がつかない。物件によっては横浜ですらこんな状況なんですから、地方となれば、もう値段を気にしている場合ではない」
また、資産価値のない【空き家】をそのままにしておけば、困るのは子供達かもしれません。
三重苦の【空き家】を相続すれば、
【維持管理費用】（雑草取りや防犯など）と【固定資産税】を払い続けるだけになるからです。
（空き家に対する税金の値上げは、今後は６倍）
不動産が『資産』と呼ばれた時代はもう終わり、
これからは売りたい時に売却できない（値が付かない）不動産は『負債』です。
【空き家】を持っている人は、またはこれから【空き家】を持つであろう人（相続する）は
まずその認識を持ち、現実と向き合うことが重要です。
3年以内の売却なら特別控除の特例が適用される
両親が住まなくなった空き家を売却する場合、
3年以内の売却なら特別控除の特例が適用されます。
親が介護施設などの入居で、空き家を譲渡される場合、
その家に住まなくなった日から、3年目の12月31日までに売却すれば、
譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる制度（特例）があります。
売却益が3,000万円までなら、その譲渡所得に対して所得税は課税されません。
これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、所有期間は設けていません。
ですので、誰も住まなくなってしまった【空き家】は3年以内に売却するのが、ベストです。
なぜ、3年間の猶予期間かと言いますと自宅を売りに出してもすぐに売れないなどの理由です。
なお、特例の適用は、実際に所有者自身が生活の拠点として利用していた家屋（その敷地を含む）の譲渡であることが前提です。
実際に住んだことがなければ特例は受けられません！！
自宅の建て替え期間中の仮住まいなど、一時的な利用のために入居した家屋や、
趣味・娯楽・保養のために所有する別荘などは特例の対象になりません。
また、たとえ住民票を移していても、実際に住んだことがなければ特例は受けられません。
売却するなら家屋は残しておいた方がいい！！
※敷地だけ譲渡すると、【原則】特例の対象外となります。
特例の適用を受けるための条件は、取り壊した家屋を、次の記した2つの条件すべてに該当しないといけません。
1.その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
2.家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用途に使用していないこと。
ですので、自宅を売却するのであれば、【空き家】になってもすぐに解体しない方がいいです。
譲渡したお金が相続時に残っていれば、相続財産となります。
土地が夫婦共有で建物が夫のみの名義なら、控除は夫しか使えませんが、
建物も夫婦共有名義にしておけば、それぞれ控除を使えるようになり、限度額はなんと6,000万円にもなります。
そこまで売却利益が出ることは、あまりないでしょうが、贈与税の配偶者控除を利用して妻に事前に贈与し、
建物自体を共有の名義にしておけば、有利になることがあります。
その辺の詳しい事も、これから紹介していきます。
